Neue Anforderungen an Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden:
• Formerfordernis der Textform
• bei Tätigkeit für beide Parteien darf der Lohnanspruch nur in gleicher Höhe verteilt werden
• bei unentgeltlicher Tätigkeit des Maklers für eine Partei auch kein Anspruch auf Maklerlohn gegenüber der anderen Partei
• Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Vertragspartei nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich
Am 12.06.2020 hat der Bundestag das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ beschlossen. Ziel des Gesetzes ist es, die Bildung von Wohneigentum, insbesondere für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen zu erleichtern. Dazu sollen die oft hohen Erwerbsnebenkosten begrenzt und dadurch faktisch gesenkt werden.
Als einen erheblichen Faktor der Erwerbsnebenkosten sieht der Gesetzgeber die Maklerprovision. Das neue Gesetz ergeht vor dem Hintergrund, dass insbesondere Kaufinteressenten häufig keinerlei Einfluss auf die Höhe der Maklerprovision haben. Vielerorts ist es üblich, dass die den Makler beauftragende Partei mit diesem die Kostentragung durch die andere Partei vereinbart. Der beauftragenden Partei fehlt so oft das Interesse, die Maklerkosten gering zu halten. Eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen werde daher im Bereich der Maklerprovision erheblich beschwert. Schließlich soll durch die Neuregelung auch eine Vereinheitlichung der bestehenden Handhabung in den einzelnen Ländern geschaffen werden. So sollen Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern erhöht werden. Die Käufer sollen vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt werden (vgl. BT-Drucksache 19/15827).
Durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wird ein neuer Untertitel mit vier neuen Paragraphen in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Der neue Untertitel mit der Bezeichnung „Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ beinhaltet die neuen §§ 656a bis d BGB n. F..
§ 656a BGB n. F. sieht zunächst einmal vor, dass sämtliche Maklerverträge, die die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung zum Gegenstand haben, in Textform geschlossen werden müssen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift gilt dies ungeachtet der beteiligten Parteien, also sowohl für den B2B als auch für den B2C und C2C Bereich.
Die eigentlichen Schutzregelungen finden sich in den §§ 656c, 656d BGB n. F.. Gemäß § 656b BGB n. F. gelten diese jedoch nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB n. F. regelt den Fall, in dem der Makler sowohl von Käufer als auch von Verkäufer beauftragt wird. Sofern der Makler sich für seine Tätigkeit einen Lohn versprechen lässt, kann das in diesem Fall nur in der Art erfolgen, dass jede Partei zur Zahlung von 50 % dieses Lohns verpflichtet ist. Verspricht der Makler der einen Partei, für sie unentgeltlich tätig zu werden oder erlässt er ihr den vereinbarten Lohn, so kann er auch von der anderen Partei keinen Lohn verlangen. Weichen die Parteien vertraglich von dieser Regelung ab, so ist der Maklervertrag unwirksam.
§ 656d BGB n. F. regelt den Fall, dass der Makler nur von einer Partei beauftragt wird. Der beauftragenden Partei bleibt es unbenommen, sich selbst zur Entrichtung des vollen Maklerlohns zu verpflichten. Sieht der Maklervertrag jedoch vor, dass die andere Partei für den Maklerlohn aufkommen soll, so ist dies nur wirksam, wenn die Auftraggeberpartei sich selbst mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung eines Maklerlohns verpflichtet hat. Der Anspruch gegen die nicht am Maklervertrag beteiligte Partei wird erst dann fällig, wenn die Auftraggeberpartei ihren Anteil des Maklerlohns gezahlt und die Zahlung nachgewiesen hat. Die Regelung gilt unabhängig davon, ob der Käufer oder der Verkäufer den Makler beauftragt.
Die Neuerungen treten am 23.12.2020 in Kraft. Auf Rechtsverhältnisse, die vor diesem Tag entstanden sind, ist nach Art. 229 § 53 EGBGB weiterhin das derzeit noch geltende alte Recht anzuwenden.
Rechtsanwältin Clarissa Tietz